”ギリシャへの金融支援について協議されるが、支援条件であるギリシャの構造改革案を巡り依然として対立しており、支援継続の合意に達するのは難しい見通しだ。ギリシャが借金を予定通り返済できないデフォルト（債務不履行）に陥る懸念がさらに高まる。”
YOMIURI ONLINEから引用
【投資レポート】不動産投資初心者が海外不動産を購入した理由
➡ 実際にAYACCAリゾートを購入した理由をまとめてみました
私は今回、不動産に思い切って投資してみました。
しかも国内物件ではなく、海外不動産への投資です。
なぜ不動産投資初心者の私が、ハードルの高そうな海外不動産投
資に踏み切れたのでしょうか？
要因は様々ありますが、窓口が日本の法人だということが一つ。
それと、私の不動産投資に対する判断基準をクリアしていている
ため、資金的なリスクが非常に低いと判断できたからです。
以下にそれらの理由をまとめてみました。
＜本来不動産投資で儲ける条件は２つだけ＞
① 土地を所有でき、キャピタルゲインを狙える
② 地価の上昇が見込める国または地域の物件である
AYACCAリゾートはフィリピンで展開されます。
フィリピンは2013年のGDP成長率が7.2%と中国に次ぐ数字をマー
クし、スタンダード・アンド・プアーズを含む3つの格付け会社が
フィリピン国債を投資適格級に引き上げました。
経済成長し好景気であるということは、物価・地価共に上昇しま
すので、①と②の条件をクリアしています。
■ フィリピンの経済成長が本物であることを示す人口分布図
高度成長期の日本の人口分布図（1960年）
現在のフィリピンの人口分布図（2013年）
上記の図から現在のフィリピンは過去の高度成長期の日本と同じ形
をしていることが分かります。
若年層が多いですから労働力が豊富ですし、購買意欲も高い状態で
すね。物価も地価もどんどん上昇します。
そのため、このような状態の国に不動産（土地）を所有出来るとい
うだけで、大きなメリットを享受することになります。
ただし、いかに経済成長している国とはいえ誰も見向きもしない場
所に投資をしても意味がありません。
そこで、②の地価が上がりそうな地域という条件になるのですが、
AYACCAリゾートはフィリピンのどこに展開するのでしょうか？
➡ メリット① 政府主導の観光開発地域のボホール島に建設
ボホール島はリトルボラカイと呼ばれていて、次の高級リゾート地
としての期待が高く、フィリピン政府主導で開発が進められている
地域でもあります。
政府が関与した地域で地価が上がらないかったという話はほとんど
聞いた事がありません。
➡ メリット② 2017年開港予定の国際空港近くに建設
隣のセブ島にマクタン空港がありますが、この空港ができたときも
周辺はかなりの地価上昇がありました。
AYACCAリゾートは、新しい国際空港から車で10分の距離です。
➡ メリット③ スター戦略が基本の高級ブランドホテル
AYACCAリゾートホテルは過去に5つ星ホテルを作り出した建築家が
設計を担当しています。また、部屋構成の半分以上がスイートルーム
でヴィラタイプです。敷地内にラグーン（プール）も設置されます。
つまり最初から5つ星を獲得することが前提のリゾートなのです。
＜AYACCAリゾート動画＞
そのためには部屋はもちろん、高いホスピタリティを提供する質の高
いスタッフも必要になってきます。
部屋に関しては、内装と家具を海外の高級家具ブランドのOEM企業に
発注しています。このOEM企業は帝国ホテルやリッツカールトンをは
じめ、国内外の高級ホテル・商業ビルの内装・家具を数多く手がけて
いることで有名です。
➡ メリット④ 土地の所有権付き不動産である
実はフィリピンでは、外国人の土地所有は”基本的”に法律で禁じられ
ています。しかし、コンドミニアムなどの部屋や建物は所有できます。
しかし、AYACCAリゾートでは法令を遵守したうえで土地の所有権を
外国人でも持てるスキームを構築し、可能にしています。
これはグレーゾーンとか脱法的などでなく、政府からも公式な見解を
得たCCTというスキームを利用しています。
AYACCAリゾートが提供する不動産物件は、
土地（所有権） ＋ 一戸建て（RC鉄筋コンクリート造）
簡単に説明すると、「AYACCAリゾート」という高級ホテルの敷地内
に、土地付き一戸建ての不動産を所有するということです。
高級リゾートホテルの敷地内の物件というだけで、当該不動産の価値
が高まりそうですし、この先、他の高級ホテルグループのようにAYA
CCAのブランド価値が大きくなったとしたら？
これにより、非常に大きなキャピタルゲインを狙える案件となります。
➡ メリット⑤ 所有後はホテル側が運営。メンテナンスが楽
AYACCAリゾートで不動産を所有した場合、物件オーナーはその物件
をAYACCAリゾート側に貸し出し、ホテル側はオーナーに家賃ならぬ
宿泊費収入をポイントで支払う仕組みになっています。
つまり…
日常的な清掃や物件のメンテナンスはホテル側が担当してくれます。
これはとても安心できますね。5つ星戦略を採用するホテルが評価に
重要な影響を与える宿泊施設を雑に扱うことはないでしょう。
また、不動産を所有しますので固定資産税などの支払が発生します
が、これをインカム収入であるポイントで支払可能になっています。
なんとこれもホテル側が手続きをしてくるとのことです。
主なメリットを書き連ねてきましたが、海外の不動産投資でここま
で良い条件が揃う物件はそうそう出てくることはないというのが正
直な感想です。
土地を所有できることが、AYACCAリゾート最大の強みであり魅力
であることは間違いなさそうです。
最後にもう一つ情報です。
一棟所有の他に、「シェアリング」という一部所有が可能なシステ
ムがあるとの事です。
これは一つの物件を51口に分け、一口65万円程度から購入できるシ
ステムで、一棟所有者と同様土地の所有権できます。
これはタイムシェアと呼ばれ、物件所有者として登記もされます。
こういった所有システムがあったことに驚きましたが、この金額で
あればサラリーマンでも投資可能ですし、不動産投資初心者にとっ
ては中古車を買う感覚でリスクを抑えた不動産投資にチャレンジで
きますね。私もこのシェアリングで購入しています。
・一棟所有したいけどまとまったお金が…
・魅力は感じるけど、やっぱり大金を出すのはちょっと…
・不動産投資に興味があるけど、大きく損をしたくない…
「シェアリング」は、こういった不安のハードルを大きく下げてく
れる、不動産投資方法であることは間違いなさそうです。
ちなみにヒルトンホテルなども取り入れているシステムですね。
※AYACCAシェアリングの内容を知りたい場合はこちらからぞうぞ
※私からもAYACCAへ紹介できますので、興味がありましたら下記
メールまでご連絡下さい。質問なども大丈夫です。
賢い投資家達もかなり注目しているAYACCAリゾート。
今後の進捗がとても楽しみです。
【日経225先物】ギリシャデフォルトなら世界同時株安か？
ここ最近の日経平均は19500円前後をウロウロしていますが、
この状態から上抜けするのか18000円まで下落するのか市場も
決めかねているようです。
これは間違いなくギリシャの財政問題が大きな要因で、EUが
財政支援を行わないのであれば間違いなくギリシャはデフォル
トになり、世界同時株安が起こりそうです。
5/11月曜日のEU財務相会合ではギリシャへの金融支援延長に
合意がなされなかった。
ギリシャのデフォルト懸念高まる…合意見送りへ : 経済 : 読売新聞（YOMIURI ONLINE）
とは言っても、EUも金融緩和を始めた矢先ですのでデフォルト
望んではいません。
ギリシャのデフォルト懸念高まる…合意見送りへ : 経済 : 読売新聞（YOMIURI ONLINE）
”ギリシャのチプラス首相は１０日、関係閣僚を集めて財務相会合への対応を協議。ＡＦＰ通信によると、同首相は「（交渉が）進展した確証がほしい」と述べ、会合後の共同声明で、合意に近づいていることを印象づける文言が入ることに期待感を示した。市場で高まるデフォルト懸念を打ち消したい考えだ。”
YOMIURI ONLINEから引用
市場ではデフォルトの可能性は低いとみていますが、実際には
50／50と見て良いと思います。
それと5/22には日銀の会合があります。
株価に影響する事案としては、やはり追加緩和の発表です。
ギリシャ問題で市場が停滞～弱気になっている現状ですから
黒田さんの発言にがぜん注目が集まりそうです。
当然ながらギリシャ側返済を頑張っている様子（ｶﾞﾝﾊﾞﾚ~）
個人レベルでも海外不動産投資で成功できそうな案件
前回は不動産投資をする上で、個人投資家は一番儲けが
少ない末端にあると書きました。出口戦略を間違えば、
儲けすらあるかどうかというシビアな立場です。
取組む場合に限ります。
日本の高度成長期の様な経済成長期、いわゆる団塊の世
代の人達は皆揃って「土地付き一戸建て」を購入してい
ました。その結果どうなったでしょうか？
家屋は経年劣化で価値はゼロになっていきますが、土地
は経済がグングン成長している時に購入しています。
つまり地価がそんなに高くない時に購入していますから、
土地の値段はどんどん上がって含み資産がかなりの額に
なったのです。
また定期預金の利回りが高かったこともあり、預金好き
の日本人はどんどん資産を増やすことに成功し、一億総
中流階級などと言われるようにまでなりました。
このように経済成長が著しい国で土地を所有するという
ことは、非常に高い確率で売却によるキャピタルゲイン
を狙えます。
ちなみに、地価が右肩上がりの時に高値で売れる不動産
というのは利回りの良いマンションや土地付き住宅では
なく、何も建物が無い更地だということをご存知でしょ
うか？つまり、短期間で得られるキャピタルゲインの利
益に比べれば、インカムの利回りなんて重要ではないと
いうことですね。
とは言っても、購入した土地がいつ頃までにどれくらい
値上がりするかというのは誰にも分かりませんので、特
りに得られた方が良いですね。土地を所有するというこ
とは固定資産税などの維持費も掛かってきますので、全
く無いよりは良いはずです。
これらの事柄から、個人投資家が不動産投資するのなら
狙える物件に投資をするのが最良と判断できます。
個人が不動産投資する場合の『黄金律』と表現しても
大げさではないでしょう。
しかしながら最大の問題は日本国内には最早このような
不動産投資物件が存在しないことと、海外に目を向けて
も信頼出来る不動産業者を探すのにとても苦労するとい
うことです。
もちろん日本国内の不動産業者でも海外不動産物件を
扱っていることもあるでしょうが、そのほとんどがコン
ドミニアム等のインカムメインで出口戦略が難しい物件
が多いということに加え、各種手数料が割高で結果的に
表面利回りが大きく下がる事が多く見受けられます。
個人的にも海外不動産の旨味は十分に理解しているし、
実際に投資してみたいのだけど、その一歩を踏み出せる
ほど信頼できる存在が近くにいないというのが現在まで
海外不動産投資を躊躇していた大きな理由です。
しかし。
経済成長が著しい国で、土地の買収・開発から物件の
設計・建設まで日本人が管理し、物件完成後も日本人
が管理運営してくれ、問い合わせ窓口も日本人が対応
してくれて各種税金等や現地法律にも精通している。
そして売却する際にも現地不動産と連携してお手伝い
してくれるような企業や人が現れれば海外不動産に対
してのハードルが一気に無くなりますね。
いかにこういった条件を満たしている不動産業者や人
と出会えるか、探し出せるかが、投資を成功させる最
大の要因でありそうです。
【日経225先物】２００００円台の定着はしませんでしたね；
以前１９５００円から反発、２００００円台定着へとか
タイトルつけておいて格好悪いったらありませんね（泣）
ここ最近の傾向として２５日線ですぐ反発していた日足
が潜ってからまだ抜けて来ません。
このまま１８０００円台まで下がってしまいそうな勢い
ですが、そうなればまた絶好の買い時到来です。
まずは１９０００円を切った所で、７月か８月限を１枚
買い、その後は少し様子見ですね。
現状日経平均は下がっていますが、かなり買われてもい
ますので短い期間でおそらく反発に転じると思われます。
海外不動産投資の黄金律とは
不動産を全体的に見渡してみれば、RIETのような特殊なものを
除けばおおよそ４階層に分ける事ができます。
①地主
②デベロッパー
③ランドバンカー
④物件オーナー
なんとなく小売業に似ていますね。
そしてこの①〜④の順番は、利益を大きく上げられる順番に
もなっています。①と②は逆転する場合が多いですが＾＾；
主に日本人が海外不動産投資を行う場合、圧倒的に④番です。
つまりマンションの一室・コンドミニアムの一室のオーナー
という立場です。
不動産投資において一番利益を大きく得られるのは圧倒的に
①〜③までです。例えばコンドミニアムが２〜３年で倍以上
の価格になる事はバブル真っ最中などに当たらない限り不可
能でしょう。しかし、①〜③は実需をしっかり見込める地域
で投資すれば短期間で数十倍以上の利益を上げることが出来
る立場にあるのです。
これは過去の日本においても、成長国においても実は一緒な
のです。つまりこれが不動産投資における「黄金律」。
とは言っても、個人が海外でデベロッパーやランドバンカー
になることは非常に難しいのは容易に想像できます。
ですから個人投資家としては、自ずと④の位置でしか投資に
参加出来ないのが現状です。
特に先の記事にも書いた通り、経済成長国では土地売買によ
る大きなキャピタルゲインが狙えるため、④だけにしか投資
出来ないというのは非常にもったいないのです。
コンドミニアムを新築で購入・賃貸にしたとして、１０年〜
２０年後には多くの物件は老築化して価値も下がっているの
ではないでしょうか。
地価が右肩上がりで上昇している国でインカムゲインしか狙
えないという不動産投資もまた非常にもったいないのです。
しかし、土地の所有権付きであればどうでしょう？
建物の価値が下がっていたとしても、土地を売るという選択
がありますので、部屋のみの不動産よりもリスクが大幅に減
らせます。ましてや成長国の土地ですから、余程の僻地では
ないかぎりキャピタルゲインの発生はほぼ間違いありません。
（もちろん場所や地域によって差が出ます）
海外不動産投資では、このように実質④にしか投資できない
現状が多いのですが、情報のアンテナを立て、案件をしっか
り吟味し、土地の所有権を持てる不動産に投資することが、
リスクヘッジと利益確保に繋がります。
そしてもし、開発段階で参加できるような不動産投資案件が
あるのであれば、しっかりと精査した上で投資する事を私は
お勧めしたいと思います。
なぜならば、④なんかよりも圧倒的なリターンが見込めるか
らです。②③は主に不動産を主業務としている法人が事業と
して行うことが多いため、投資家の出番はあまりなさそうで
る案件が存在します。
ることになります。
ただ、私募ファンドの場合、特に注意が必要です。
投資家の募集方法に違法性が無いか？をしっかり確認した上
で参加判断をして下さい。
私募ファンドの違法・詐欺の見分け方は非常に簡単です。
説明会やセミナーで５０人以上集めて資金募集をかけている
場合、確実に金商法違反の詐欺です。
最低限これは覚えておいて下さい。
これは不動産に限らず、私募ファンド全般に言える事です。
※現在金融庁の監査が非常に厳しくなっています。
『不動産投資の黄金律』
①②＞＞③（①）＞＞＞＞＞④
海外不動産投資の現状
賢い投資家は必ずリスクヘッジを兼ねた投資分散を行っています。
その中には必ずと言っていいほど「不動産」が入っていますが、
ため出口戦略が非常に難しくなっています。
必然とインカムゲイン（家賃収入）に重きを置いた投資戦略を練
らざるを得ないのですが、各種税金・空室リスク・諸経費を緻密
に計算しなければ利回り１０％程度の物件だとしても、１０年保
持した後売却してみればほとんど手持ちが残らない、または売却
益がマイナスだったために利益が無かったなんて笑えない事態に
なります。
これは私の想像ではなくて、実際にそういうサラリーマン大家さ
んが結構存在しているのです。
こうなると、もはや不動産投資ではなく不動産事業です。
つまり現在、日本国内において不動産投資で成功するということ
は、事業センスの有無が極めて重要な要素になっているのです。
翻って最近認知されてきている海外不動産はどうなのでしょうか？
海外不動産投資の良いところは、基本的に発展途上国・成長国の
物件に投資しますので、インカムゲインだけではなくキャピタル
ゲインも狙える本来の不動産投資を行える点に尽きます。
ただし、当たり前のことですが国ごとに法律や制度が違いますの
で、そこは十分に注意しなければなりません。
例えばフィリピンでは外国人は基本的に土地の所有権を持てない
という法律が存在します。
コンドミニアムなど部屋は所有出来ますが、土地付き一戸建てと
いう物件はしっかりとフィリピンの法律をクリアしなければ外国
人は所有できないのです。
現地のルールを知らなければ詐欺仲介業者も多い昨今ですから、
この辺りは気をつけなければなりません。このような理由から、
信頼出来る現地不動産業者をいかに見つけられるか？というのが、
実は日本人が海外不動産投資をする上で一番重要なポイントとな
ります。
そして海外不動産の現状ですが、アメリカのQE（金融緩和）で
大量のドルが外国に流出した影響で、東南アジア諸国をはじめ全
世界的に不動産買いが進みました。もちろん現在進行形です。
（ただし、国で外国資本の流入規制を行っていた場合はこれの対
象外になりますので、こういう国の不動産はまだまだ狙い目！）
のようなまだ経済が未熟な国でも都心部を中心に経済実態と著
しく乖離している不動産価格となっています。
現地の平均月給が６０００円程度なのに、家賃３０万円のコン
ドミニアムにどれだけの借り手がつくのでしょうか？甚だ疑問
ですね。
これらの実態から海外不動産への投資というのは、現在の日本
投資の割合が大きくなっているのです。
更に不利な点は、トラブルがあった場合迅速な対応が出来ない
ということです。しっかりとした現地不動産会社・管理会社で
あれば良いのですが、そうでない場合相手の言うがまま出費が
かさむ危険があります。
最後は少しリスク面のことが多くなりましたが、これでも最低
限のことばかりです。
それでも、海外不動産投資には良い案件がまだまだあります。
ただ、残念ながらそういう案件は決まって大きく宣伝される前
に完売してしまうのが世の常なのですが。
【日経225先物】１９５００円から反発、２００００円台定着へ
前回２５日平均線値である１９５００円がターニングポイントに
なるという内容でしたが、やはりそうなりましたね。
個人的な予想は外れましたが（笑）
１９５００円からの反発では２００００円を超え、定着しそう
ですね。さて、このペースで日経平均が年内上がり続けると、
間違いなく２３０００円は超えそうですね。
２３０００円を超えて来ると、次の山はおそらく平成バブルの
絶頂期を目指すことになると思います。
そしておそらくそれは更新されるでしょう。
まだ表面化していないだけで、実は様々な数値が平成バブルの
数値を更新しています。
たまにニュースで流れていますよね。サラ〜っと味気なく（笑）
現時点でもそれだけのお金が溢れかえっているのですね。
そしてまだ日銀は金融緩和を続けると言ってます。
この流れは、隣国との紛争・衝突による国内情勢の不安がなけ
ればという条件付きですが、東京オリンピックまでは間違いな
く続くでしょう。しかしこれはあくまで官製バブルですので、
必ず弾けるというか終わりが来ます。
オリンピック終了後も、日本は前回バブルの教訓を生かしソフ
トランディングを官製主導で行い徐々に下げていくでしょう。
前回の様な悲惨な崩壊はもう避けたいですからね。
そのような事が起こらない様、安倍首相は様々な予防対策法案
を次々と成立・施行していますね。
知っている人からすれば公然の秘密みたいなものですが（苦笑）
ちょっと胡散臭い記事になってしまいましたが、未来がどうなっ
ているのか楽しみですね。
