海外不動産投資の黄金律とは
不動産を全体的に見渡してみれば、RIETのような特殊なものを
除けばおおよそ４階層に分ける事ができます。
①地主
②デベロッパー
③ランドバンカー
④物件オーナー
なんとなく小売業に似ていますね。
そしてこの①〜④の順番は、利益を大きく上げられる順番に
もなっています。①と②は逆転する場合が多いですが＾＾；
主に日本人が海外不動産投資を行う場合、圧倒的に④番です。
つまりマンションの一室・コンドミニアムの一室のオーナー
という立場です。
不動産投資において一番利益を大きく得られるのは圧倒的に
①〜③までです。例えばコンドミニアムが２〜３年で倍以上
の価格になる事はバブル真っ最中などに当たらない限り不可
能でしょう。しかし、①〜③は実需をしっかり見込める地域
で投資すれば短期間で数十倍以上の利益を上げることが出来
る立場にあるのです。
これは過去の日本においても、成長国においても実は一緒な
のです。つまりこれが不動産投資における「黄金律」。
とは言っても、個人が海外でデベロッパーやランドバンカー
になることは非常に難しいのは容易に想像できます。
ですから個人投資家としては、自ずと④の位置でしか投資に
参加出来ないのが現状です。
特に先の記事にも書いた通り、経済成長国では土地売買によ
る大きなキャピタルゲインが狙えるため、④だけにしか投資
出来ないというのは非常にもったいないのです。
コンドミニアムを新築で購入・賃貸にしたとして、１０年〜
２０年後には多くの物件は老築化して価値も下がっているの
ではないでしょうか。
地価が右肩上がりで上昇している国でインカムゲインしか狙
えないという不動産投資もまた非常にもったいないのです。
しかし、土地の所有権付きであればどうでしょう？
建物の価値が下がっていたとしても、土地を売るという選択
がありますので、部屋のみの不動産よりもリスクが大幅に減
らせます。ましてや成長国の土地ですから、余程の僻地では
ないかぎりキャピタルゲインの発生はほぼ間違いありません。
（もちろん場所や地域によって差が出ます）
海外不動産投資では、このように実質④にしか投資できない
現状が多いのですが、情報のアンテナを立て、案件をしっか
り吟味し、土地の所有権を持てる不動産に投資することが、
リスクヘッジと利益確保に繋がります。
そしてもし、開発段階で参加できるような不動産投資案件が
あるのであれば、しっかりと精査した上で投資する事を私は
お勧めしたいと思います。
なぜならば、④なんかよりも圧倒的なリターンが見込めるか
らです。②③は主に不動産を主業務としている法人が事業と
して行うことが多いため、投資家の出番はあまりなさそうで
る案件が存在します。
ることになります。
ただ、私募ファンドの場合、特に注意が必要です。
投資家の募集方法に違法性が無いか？をしっかり確認した上
で参加判断をして下さい。
私募ファンドの違法・詐欺の見分け方は非常に簡単です。
説明会やセミナーで５０人以上集めて資金募集をかけている
場合、確実に金商法違反の詐欺です。
最低限これは覚えておいて下さい。
これは不動産に限らず、私募ファンド全般に言える事です。
※現在金融庁の監査が非常に厳しくなっています。
『不動産投資の黄金律』
①②＞＞③（①）＞＞＞＞＞④
